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U編集長

不動産に関するいろいろを法律面で解説する不動産法律相談所
早くも2回目ですが、本日はあまり聞きなれない不動産用語「公簿売買」についてです。
解説いただくのは、恒例の鈴木一嗣法律事務所所長、鈴木一嗣先生です。
鈴木先生よろしくお願いします

S先生

よろしくお願いします。

Ｕ

相談所の場所は、おばんざい処　なな竈です 

 

S

・・・
おばんざい好きですね

U

相変わらず、鋭い質問です

S

全然鋭くないですから

女将

いらっしゃい 

 

U

決して美人女将が目的ではありませんから

S

・・・・・

U

では乾杯 

 

U

では早速本題に入ります。
今回のテーマは公簿売買についてです。

S

・・・。面白くないテーマですね。

U

何でですか！
そもそも公簿売買が主流である不動産取引、そんな公簿売買の言葉の意味を理解している方なんてほとんどいないと思うんですよね。
公簿売買の解説お願いします。

S

「公簿売買」　とは、土地登記謄本に記載されている面積で売買する方法です。
「実測売買」　は、現況の土地を土地家屋調査士や測量会社に依頼して、計測してもらいます。
そこで、登記簿面積との誤差があった場合は、地積更正をしてその面積で売買する方法です。
一般的というか、ほとんどの取引が、「公簿売買」　です。

U

登記簿の記載されている面積での取引なんだから間違いないのでは？

女将

はい、お通しです。 

 

S

お！美味しいね

U

いやいや、無視しないでください！

S

無視している訳ではないけど、あまり深まらない内容なので・・・
登記簿謄本に記載されている面積が現況と同じとは限らないよ。
最近行われた区画整理事業や宅地造成された土地は、問題が少ないと思うけど
昔に造成された土地は、現況と違っていることがよくある、多分このあたりもかなり入り組んでいるから
結構、違ったりすると思います。
女将、お勧めは？

女将

ハンバーグとトマト

S

ではそれ頂戴！

U

なんかこのテーマに乗ってこないですね？

S

実際、公簿取引は有効な取引であり
実測したら、大きさが違うと買主が訴えても
公簿取引である以上問題にはならないです。
その認識がなかったということになれば別ですが、通常の重要事項説明であれば増減があっても清算しない旨の説明が必ず入ります。
正直、文句のつけようがない。

U

なるほど。。。

女将

はい、ハンバーグとトマト(料理の正式名称は忘れてしまいました) 

 

S

ハンバーグ美味しい！

Ｕ

話している内容に似あわず、相変わらず子供が好きな料理好きですね(汗)

Ｓ

たとえば、今女将にお勧めを聞いて注文したこのハンバーグとトマト。
食べてみて、少しイメージと違う味だとしても、文句は言わない。
それは、お勧めという言葉の意味を理解し注文した以上、多少のイメージの違いに文句は言えないということ。
これが大幅に違えば別ですが、そうなるとその店を選んだ本人の問題に起因すると思う。

つまり面積が大幅に違うことが予想されるのであれば、当然に契約前に土地の調査を不動産屋さんにお願いするべきですし
そんな調査もしないで、公簿取引である旨の説明を受けてから契約し、なお文句を言うのはやはり筋違いではないかと思う。

U

なかなか強引な居酒屋法律相談ならではの展開ありがとうございます。

S

いえいえ、仕事ですから(笑)。
それにしてもハンバーグがうまい！
ところで瑕疵担保についてもう少し深めませんか？

U

前回テーマ、瑕疵担保責任ですね。前回は雨漏りの瑕疵についてお話いただきました。

S

前回は不動産の瑕疵というと、雨漏りが一般的にイメージしやすいと思い説明しました。
建物について瑕疵担保責任ってある感じしますよね

U

そうですね。
不動産売買で使われる瑕疵とは、売買の目的物である土地・建物が、通常有すべき「品質」や「性能」を欠くことをいうと習いました。
で通常、品質、性能というと一般的には建物をイメージしますね。

S

一般的にはそう思われるけど、実は土地の方が瑕疵担保についてのトラブルが大きかったりするんだよ。

U

そうなんですよね。しかし、この事実は一般にはほとんど知られていない。

S

普通、土地を購入することは、住宅を建てる目的で購入されるよね。
その土地の地盤が弱かったり土壌汚染があると、建物を建てることができなかったりする、それが土地としての瑕疵なんだ。

U

目的が達成できなければ、確かに瑕疵ですね。

S

結果的に、その土地の上に建てようとした住宅への契約にも影響してします。
だから実は土地は建物以上に慎重な調査が必要だったりする。

女将

はい、ハイボール 

 

U

つまり、美人女将であることは見た目でわかります
見た目がいいから、中身がいいという保証はない
いざ、中身を知ったら、見た目ではとても想像できない、そんなバカな！なんてことがあるかもしれない
これは大変な瑕疵ですね！

S

そういうことです。
例えば、土地の瑕疵としては、地盤沈下や土壌汚染、擁壁（のり面を支える壁）の不良、地中埋設物などなど。
共通しているのはなかなかわかりにくいということ。
女性の性格がなかなかわかりにくいのと一緒です。

U

なるほど。

S

正直、これは仲介業者に調べろと言っても限界があるし、そこに法的責任を求められない。
瑕疵の解決のために、土地の購入金額以上にお金をかけないとならないなんてこともあります。
だからこそ、土地の不動産取引では瑕疵担保責任をつけることをお勧めします。

U

土地の金額以上にかかるなんて、建物の計画が全く変わってしまう、恐ろしいことですね。

S

本当に土地についての瑕疵担保は大切です。
更に深堀すると、一般の方で瑕疵担保責任ありの契約だったとします。


U

であれば、瑕疵の解消にかかった費用は請求できますよね。

S

法的にはです。
例えば、売った金額以上かかった場合、その金額を責任あるから払いますなんてことになりますか？
であればもともと売らなければいい話です。

U

なるほど

S

結局、そういったトラブルは法的というよりは
現実的な話し合いで落ち着くことがほとんどです。
そうなるとやはり想定していない経費が、売り主、買主、共に発生すると考えていいと思います。

U

辛いですね。

S

ですから、土地については特に瑕疵担保付をお勧めしますし
宅建業者の所有物件を購入することが間違いないと思います。
なぜなら前回説明したように、宅建業者には瑕疵担保責任を付ける法的義務があるからです 。

U

建築会社の所有不動産は建築条件付きという理由で

少々ネガティブに捉われるケースがありますが

実は、瑕疵担保が付いている好条件なんですよ！っと言ってもいいということですね！

S

そういう見方もありますね。

本当に土地の瑕疵は女性の性格に似ている。

美人であることは見ればわかる、でも心の中は見ただけではわからない
女性とお付合いして、こんなはずではなかった！なんてこと良くありますよね？ 

U

え。。。あ。。。

S

これではお付合いの目的であった癒しが得られない、これは瑕疵だ！だから別れる！なんてことは認められない。
なぜなら瑕疵担保責任のない契約(お付合い)だからです。その前に契約の目的が明確になっていない。
住宅建築が目的の土地なのに、住宅が建てられない、これは瑕疵だ！っと言えた方がいいですよね。
だから土地は瑕疵担保責任付がお勧めなのです。

U

つまり、女性とお付合いするときは瑕疵担保責任を追及することが出来ないので、見た目以外をしっかり調べる必要がある。
土地は瑕疵担保責任のある土地を選べば、見た目の印象重視でいい、そういうことですね。


S

そういうことです。

Ｕ

一生に一度という概念も通じるところもあり、わかりやすいですね！
同じ中身はわからないでも、土地は瑕疵担保が付いていれば安心、女性はしっかり中身の調査をしないとダメという結論で本日はおわりです！

Ｓ

私みたいに一生に二度あることもありますよ。土地は契約したことないですが。。。

Ｕ

あ。。。
場所提供は、美人の女将とハンバーグ以外もおいしい家庭料理がある店「おばんざい処　なな竈」でした 

 

U

ありがとうございました。

S

ありがとうございました。

 

紹介

おばんざい処　なな竈

https://tabelog.com/hokkaido/A0101/A010103/1055895/

鈴木一嗣法律事務所

https://suzukilaw.jp/