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法律
編集長

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『ところで瑕疵担保責任って何?』後編

U
前編では瑕疵担保責任について説明いただき
隠れた瑕疵に対しての認識の大切さを学びました
店は引き続きおばんざいカエルです

店②

店③

 

U
では引き続き法律トークお願いします

S
よろしくお願いします

 

瑕疵担保責任を負わない特約はあり?

U
前回説明いただいた瑕疵担保責任ですが
瑕疵担保責任を付けることは通常の不動産取引では義務なんですか

S
それが売り主が一般の方の場合は、瑕疵について、売り主が知りながら告げなかったときを除き、
売り主が瑕疵担保責任を一切負わない旨の特約は有効なんです。

女将
はい、唐揚げ

唐揚げ①

 

S
唐揚げ旨い!

U
好きなもの、意外に子供ですね

S
唐揚げは間違いない

U
まぁ唐揚げで間違いがあってもいいけど
一生涯の買い物で間違いがあって、その責任を売主に請求できないのは厳しいですね

S
だから引渡し前に注意して瑕疵の有無を見ることが大切なんです。
例えば次のような例で説明をしてみましょう。
中古住宅を購入しようとして、売買契約前に内覧をしたけれども、一つの部屋だけ引渡後まで内覧できなかったというケースを考えてみましょう

U
内覧出来ないことなどありますか?

S
例えば、売主が荷物がいっぱいだとか、説明をしていたような場合を想定して下さい。

U
なるほど
見られたくない巨大なアイドルのポスターが貼ってあったんだ

S
そこまで行くと妄想の領域ですよ。
結局引渡し日に内覧したけど、特に気になるところもなかったし、引渡しを終えてしまった
そして引越しして、少し経ってから雨漏りすることが分かった

U
ありそう

S
ここで、買主としては売主に対し、修理費用相当額の損害賠償請求を求めたいということになりますよね


U
瑕疵担保責任ですね。

S
ところが、その売買契約では、瑕疵担保責任免除の特約が付いていたとします。
売主と買主との間で、売買契約において売主が瑕疵担保責任を負わないという特約を定めることができ、世の中ではこのような瑕疵担保責任
免除の特約がある売買契約というのも珍しくありません。
仮に売買契約において、売主の瑕疵担保責任を免除する特約があった場合、法律上、買主は、売主が、その瑕疵の存在を知りながら、買主に伝えなかった
場合でなければ、売主の瑕疵担保責任を追及することができないことになります。

U
売主が瑕疵の存在を知っていれば、瑕疵担保責任の免除の特約は主張できなくなるということですよね

S
勉強していますね。そういうことです。
しかし、現実の事件では、そう簡単なことではないんだ

U
なぜですか?

S
売主がその瑕疵について知っていたことを立証しなければいけないのは買主の側になります。
売主がその部屋の雨漏りを知らなかったと主張した場合には、買主は、売主が知っていたという証拠を探して集めなければいけなくなります
その上で、言い分が食い違った場合には、裁判をしなくてはいけなくなるし、そのためには弁護士を雇う必要も出てきます
その手間と経費を考えたら、売主に対する瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求自体を断念してしまう可能性も出てきます

U
悲しい現実ですね

S
だから不動産取引では瑕疵担保責任が付いているかどうか凄く大切なんだよ

U
瑕疵担保責任が付いていれば、今のトラブルは防止できたということですね

S
そういうことです
今の例では、瑕疵担保責任が免除の特約が付いている場合には、
購入しようとする物件に隠れたる瑕疵があっても瑕疵担保責任の追及が困難となる可能性があるので、その点のリスクを含めて値引等の価格交渉をする
必要があると思います。

U
改めて不動産取引において瑕疵担保責任はすごく重要なことであり
一生涯の買い物だからこそ、瑕疵担保責任の免除の特約がある物件については、より慎重に購入するかどうかを決めるべきですし、
建築や法律に詳しくない一般の方の場合には、売主の瑕疵担保責任の免除の特約がない物件を購入する方が安全だと思います。

女将
何か注文しますか?

S
唐揚げ

U
子供か!

というツッコミを持って不動産法律相談所一回目
『ところで瑕疵担保責任って何?』は終了となります。
場所提供は、ダレノガレ明美似の女将と唐揚げ以外もおいしい家庭料理がある店「おばんざいカエル」でした

料理④

料理⑤

料理⑥

 

U
ありがとうございました

S
ありがとうございました

鈴木先生鈴木一嗣法律事務所

企業法務を中心とした法務サポートから、個人のリーガルサポートパートナーとして長いお付き合いを目指します。
札幌市内、地下鉄東西線徒歩7~8分の閑静な住宅街に隣接しており、
専用駐車場も完備しているため、お車でも当事務所までお越しいただきやすい環境となっております。
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おばんざいカエル

https://tabelog.com/hokkaido/A0101/A010102/1050610/

 

 

 

編集長
著者:編集長

本コラムは、住まいづくりと不動産に関わるみなさんへお役立ち情報をできるだけわかりやすく更新しています。

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